3800円、4700円、5900円の法則!

不動産実務検定講師
不動産投資家育成協会講師
でも本業は大家さん
成田 勉です。

良い物件を見つけるには
早く物件を見ることが肝心です。

2秒で物件を見るなんて話を聞くと
特殊能力に感じますよね。

いやいや、ダメな物件はひと目で
わかるようになります。

利回り、構造、築年数
これくらい「だけ」なら見られますよね?

元々「千3つ」と言われるくらい
検討に値しない物件の方が多いです。

そこに労力を使わないことが大切です。

では、他に早く見る方法を伝授します。
そして3800円、4700円、5900円の法則とは?

利回りが目標以外なら即パス!
現在、僕は新築7.5%
築12年までのRCで9%
それ以上のRCなら11%
などだいたいの目線は持っています。
※ありえない夢のような利回り目標も無駄です。

まず、早く築年数を見る方法のひとつ
自分の生年月日と比べる、です。

僕は1966年、昭和41年11月で50年
息子は2003年、平成10年2月で19年
※妻はヒミツww

自分と家族は何年生まれでいくつなんて
暗記していますよね?
それをベンチマークとして考えます。

昭和と平成のベンチマークがあると良いですね。
解体築年からすると平成のベンチマークの方が役に立ちます。
見た物件が何年築でベンチマークから何年違うの?

昭和59年12月築なら、S59-S41で差が18年
僕の年齢50-18=32年築年数がある。
RCだったら耐用年数47年なので残存15年。

どうです?
2ケタの引き算なんて小学校1年レベルww。

で、、
3800円、4700円、5900円の法則は
RCだった場合新築評価で1平米18万円で計算した
耐用年数47年の一年毎の価値です。

つまり、1平米の1年価値
RC3800円
重量鉄骨4700円
木造5900円
となります。
※計算しやすい様に10円以下切り捨ててます。

さっきの残存15年の物件だったら
15×3800円=3.8万円の1.5倍、57000円!
これ小学校の2~3年のレベル

これに建築面積を掛けたら建物の積算価値になります。
350平米あったら570万円の3.5倍
1710+285=1995万円
ざっとこんな感じでなんですが、、

ぱっと見て考えている時点ではだいたいの
「あ、、建物価値2千万円位だな」と
感じるようになります。

土地値も「このあたりなら路線価12万円前後予想で
広さをかけると土地値がいくらだな」
と感じるようになります。

その積算価値がクリアしそうに感じたものだけ
きちんと路線価調べて建物価値を計算します。

この感じる感覚で8割くらいは合っています。
僕より読解力が高い普通の人は持って早くできると思いますね。

習うより、慣れろですね。

それでは、ごきげんよう。