マニラからセントレア空港へ18:55に帰国して
到着ゲートで待ち合わせて相談に乗りました。
事前に頂いた資料から
早めに相談に乗ってあげたほうが良いと
思って空港に来てもらいました。
相談者に「肉と魚どちらが食べたいですか？」
と聞いて空港内の焼肉TORAJIで食事。
お腹が減っていると感情が悲観的になりやすい。
だからご飯を食べたほうが良いのです。
本人の了承を得ていますので相談内容を公開します。
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業者の勧誘,に載ってしまい、
3年ほど前に区分の賃貸マンションを5部屋購入してしまいました。
5部屋ともサブリース(賃貸保証)の契約をしています。
サブリース詳細は最初の契約から2年契約、以降3年ごとに契約が更新されます。
更新時に家賃保証費が変更される可能性があります。
更新時以外のタイミングで契約を破棄する場合、違約金として、
家賃保証費の6ヶ月分を支払う必要があります。
5部屋の合計で残差が8,900万円あり、まだ32年ローンがあります。
現在月々の持ち出しが2万円程度あり、固定資産税を含めると
年間で50万円ほどの赤字になっています。
5件のうち4件が新築での購入のため、
今後家賃保証費が減っていき持ち出しが増えると思います。
年金代わりの老後の備え、税金対策などの謳い文句で買ってしまいましたが、 将来が心配です。
可能かどうかわかりませんが、いっそ任意売却～自己破産という選択肢も> 考えたほうが良いのではと悩んでおりました。
持ち出しを減らす為に何か打てる手がありましたら、
ご助言頂ければありがたいと考えております。
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相談で最初に伝えたことは
「自己破産なんて絶対にしなくて大丈夫」
という事です。
まずは安心させてあげないとね。
この方にワンルームマンションを売りつけた業者
会社は六本木なのになぜか愛知県への訪問販売。
たぶん社員ではなく提携営業マンの様な気がします。
「必ず儲かる」とか
「5件くらい買わないと投資効果が出ない」
とか嘘の説明をしていて
これって宅建業法違反ではないの？
区分マンションは新築から10~15年は
ほとんどの物件が激しく値落ちします。
35年ローンなんかを組んでしまったら
返済速度より物件の価値下落が大きい。
全物件を査定し売却順位を決めることです。
それとともに挽回できる物件を
買っていきます。
そうする事でリカバリーは可能です。
営業マンがどぶ板営業したり
大量広告載せたり派手な集客する
不動産投資は儲かりません。
多額の営業経費が
物件価格に乗るからです。
それには正しい知識と
相談できる良い仲間です。
11月に開催する
初心者為の不動産投資成功の秘訣セミナーで
その両方を得られるご案内をする予定です。
次のスクール6期もすでに
5期に入れず待っていただいている方
その後「6期に入りたい」という方
などで定員の半分が埋まっています。
興味がある方は時間の都合をつけて
お越し下さいね。
それではごきげんよう
PS、この本をみんなで読んで拡散下さい。
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