新築物件を建てるにおいて重要な考え方!

僕の独断と偏見になりますww

まずアパートメーカーに
ありがちな間違いは
自分のお金じゃないから
お金をかけ過ぎることです。

大家が「私が住みたい物件」を
追及したら採算性がまず合いません。

入居者の本質ってどうなんでしょう?
続きは編集後記で!

僕は、賃貸は「望んで住む人はひと握り」、後は
「しょうがなく賃貸に住んでいる人」が多数
だと考えています。

そのしょうがなく住んでいる
最大の理由は「家を建てるお金がない」とか
「理想に近い部屋を借りる予算がない」とか
「そんなに払うの勿体ない」
これらの心理が多くの部分を占めているはずです。

「家のローンがリスクだから」
この様な賢い選択する人は少数派です。

一方「どうしても譲れない」
部分を持っているのも人です。

この、どうしても譲れない部分は
平均的に女性の方が多いですね。

それで家賃を決める最大のファクターは、
立地と間取り(箱の大きさ)です。

その次に構造体や設備となります。

つまり家賃の割に安く買える土地を探し
建物をシンプルに安く建てる。

この2つがバランスよく融合したときに
高利回りの新築が出来ます。

つまり建物の形状は安く建てられる
ことを優先して『箱の最大化』を狙い、
設備も周りの物件より
ちょっと良い程度で十分です。

※その理由はまた機会を見て語ります。

ちょっと広くて値ごろな家賃
これを客層のボリュームゾーンで
仕掛けるのが新築初心者向けです。

昨今、ネット記事などで
特殊な部屋特集が組まれて
「凄いでしょ?」感のある
記事が満載です。

猫部屋
バイクイン部屋
ガレージハウス
サーファー部屋などなど

カッコいいしクリエイティブなものを
作るのってワクワクします。

でもコストアップするなら
採算が合うか考えなくちゃいけない。

初心者が過剰なコストでも
カッコいい物件に囚われるのは
「買いたい病」の一種です。

新築マイホーム派が嵌まる罠と同じです。

これらの特徴を出した
部屋を高値で貸すというのは
多少失敗しても良い状況の人のみ
チャレンジしてよい手法です。

他の賃貸で収入が回っている
本業があってそちらで稼げている
というような場合です。

壁紙の変更やDIYの余地を残すなど
お金のかからないデザイン手法で
勝負すべきです。

この頃、大手アパートメーカーの
設備も豪華になってきてます。

しかし、そういう過剰投資な物件を見て
素敵!とマネてしまうことは危険です。

僕なら、そうまでしないと
勝てない場所なら
新築をやらないこと
も選択肢です。

絶対に利回りを落とします。
そう都合よく相場を超えた家賃が
つくことばかりではないのです。

新築は入居者から見たら築5年も経てば
単なる中古で後出しじゃんけんの新築は
やっぱり有利。

ただし、アパートメーカーの事情で多く
供給される間取りがある。

それに勝てる内容で造れるか?
そこに勝機があるわけです。

長い意見にお付き合い下さり
ありがとうございました。

生徒さんにはこういうガチな
アドバイスをしています。

それではごきげんよう。