、とある交流会で
とある新築の事件？
を聞いてしまいました。。
それを聞いて思わず
みつばちハッチの主題歌
「飛べ飛べハッチ～♪」が
口から出てしまいました。。
若い人は知らないだろうから
https://youtu.be/fIQ6_6pUyzc
上記のYouTubeで確認ください。
この頃、新築が乱立しています。
僕の生徒さんなら知っていると思うけど
僕は現在、いわゆる都心部では新築はやりたくない。
好景気で土地の値上がりが激しかったところは
景気がはじけると値下がりも激しい、
都心部は土地が高いので、狭小地などを除けば
RC一択の可能性が高く利回りの上限も限られる、
からです。
ざっとの指標で表面8%以上は狙いたいし
７％を切る案件なら相談があれば
即答でやめさせます。
このあたりは建築会社もわかっていて
「机上の空論８％」で家賃を相場より
盛って事業計画書を提示する会社も
少なくありません。
都心部の新築は金額も
大きくなりがちだからこそ
机上の空論ではなく
記者か刑事の如く足で稼いで
聞き込み調査をする。
これくらいの念の入れて
確認すべきです。
その事件？の物件は
事業費8億利回り8%
ニーズの弱いところに
ニーズの弱い間取り
家賃は相場の1.2倍以上
その結果、
半分以上空いているという噂も、、
真の表面利回りは6%くらいかもしれません。
これで思い浮かんだのが
みつばちハッチの主題歌だった
というわけです。
不動産投資なんて
自分のライフスタイル実現する
手段、ツールに過ぎません。
別に誰かに「凄い」なんて
言ってもらう必要なんてなく
自分の幸せを実現するには？
これが重要だと思います。
実事業である以上、きっちり調べ
建築会社に儲かると言われた、
銀行がお金を貸してくれた、
こんな事を理由に建てるなら
かぼちゃの馬車オーナーと変わらん。
例えば、僕は生徒さんの面談で
養育里親の話をしたり、
ゲストハウス経営の話をしたり
独身なら嫁さんゲットの話をします。
物件買うことや規模だけにとらわれるのではなく
人生が良くなってほしいと願うからです。
この利回り８％論は、その人の状況によって変わります。
相続税対策で資産規模を圧縮するのが目的で
頭金をたっぶり入れられる、もしくは
それだけの現金を持っているなら
もっと利回りが低くても投資価値がある場合もあります。
ケースバイケースでお話しを希望される方は
勉強会でお会いしましょう。
それではごきげんよう。