去年の秋口から
貸しコンテナについて
調べていました。
投資利回り25％狙える！
そんな話でした。しかし。。
リスクの割に美味しくな～い。
貸しストレージが全てダメ！
では無いですけどね。
やらなかった理由とは？
去年の秋に貸しコンテナ業者と
知り合いました。
勝手に下町ロケット殿村さん（仮名）
以下殿さまとしますｗｗ
https://matome.naver.jp/odai/2144514258585040201/2144517846718268903
だって僕の中では似てるんだもん。
某K市やM市がコンテナ足りないんですよ。
130坪位の土地にを借りて1000万円近い投資で
コンテナを並べたら利回り25％近くいきます。
早速、速攻でブツ上げし
殿さまに連絡しました。
その速さに殿さま
「どうしてこんな良い場所
見つけたんですか！」
驚愕でした。
最初に話している時点で
「あそこに良さそうな土地があったな」
取引先の不動産屋さんに交渉してもらおう。
これだけです。
つまりは日頃の蓄積。
上がってきた事業計画を見ていると
利回りの割に案外と儲からない。
その理由は以下の4つ
1、開業しても満室まで1年はかかる
2、売上に占める借地料が重い
3、返済期間が10年程度しか見込めずCFが出ない
4、返済した分がストックになりづらい
不動産投資が利回り10％前後でも
投資価値がある理由は、上手に買えば
投資金額≒物件価値だからです。
不動産投資の利回り10％は
その中から運営経費率25～30％引いて
利息を払った分が所得なので
7割程度が粗利益です。
この粗利益はキャッシュフローと
元金返済（返済ー市場減価がストック）
と振り分けられます。
安定経営するために返済比率を低めに
CFキャッシュフローを確保するのは超重要だけど
CFがショートしなければ返済が進むほど
ストック投資としてもメリットが出てきます。
コンテナの耐用年数は7年
中古市場も未知数
土地も借地でストックにならない。
なので僕は貸しストレージは
融資を受けてやるものではなく
土地を借りてまでやるものではない。
その様な結論になりました。
裏を返せば土地を借りずにやれて
現金でやっていけるなら投資としてはアリです。
条件が合えば相続対策にも使えます。