去年に僕が生徒さんに買わせた物件は
表面利回り40%や24％なんて言うのも
あります。
お金や属性に不足する生徒さんに
幸せな投資家人生第一歩を
歩ませようと思うと高利回り狙いです。
でも、絶対に高利回りになるとは
限らないんです。
考え方を間違えたらアウト
何がアウトなのか。
まず、衝撃の真実を語ります。
そもそも世にある賃貸物件の8割の入居者は
『仕方がないからここに住んでいる』
これが本音です。
都心部駅前、奇麗で新しく広くておしゃれ。
そんな所に住みたいと思っても
家賃がバカ高いから妥協します。
立地や築年数、設備、広さなど
優先順位の低いものから妥協し
「マシな物件」を見つける作業
が8割の人の部屋探しだからです。
はっきり言って高利回り物件は
「低属性入居者狙い」です。
名古屋市内で所有物件の平均利回り
25%オーバーの投資家に物件を見せて
もらった事がありました。
ぼろ物件に住んでいたお年寄り入居者に
「住み心地はいかがですか？」
と聞いた時の返事が、
「住み心地なんてよくないけど
他に住めるところがないもんで」
満足なんて程遠いけど他に選択肢がない。
そういう方が、現にいるのです。
こういうターゲットであるのに
フルリノベーションなんて
やってしまうと24%だった
物件が10%前後に落ちて
家賃も1万円も上がらなかったりします。
そういうことを把握して
逆算するように戦略を立てるのです。
ちなみに表面利回り40％物件は
「15人の投資家が見送った物件」
です。
まさに「人の行く裏に道あり花の山」ですね！
こんな高利回り物件はたま~にしか出ませんが
不動産投資家育成協会の生徒さんには
手取り足取りがっつり教えています。
それではごきげんよう。