不動産実務検定講師
不動産投資家育成協会講師
でも本業は大家さん
成田 勉です。
今年3月に完成した
表面利回り12.3％のアパート。
●●銀行から総事業費を
がばっと借りて
「余ったら返してください」
というお約束でした。
やっと総事業費の洗い出しが
全部済んで余りは196万円。
で、200万円返すことにしました。
繰り上げ返済するときは、
いくつか注意点があります。
詳しくは編集後記で！
繰り上げ返済すると
その効果について
2つの選択肢があります。
1、返済期間を短くする
2、返済金額を小さくする
この場合、僕は迷わず2を選択します。
銀行融資で借りる側が得られる
最大の利益は「期限の利益」です。
期間さえ長く借りたら
金利が高くても返済額が
少なくなります。
※借金の減りも遅くなります。
返済額を抑えて増えたCFは
拡大に使えますし、それで
余ったら、また繰り上げしたらいいんです。
では、さらに繰り上げする場合、
何棟も持っていてどの物件から
繰り上げ返済するのか？
その時も一番返済額が下がって
CFが増える物件です。
具体的に言えば
1、借入残債が少ない物件
2、残り期間が少ない物件
3、金利が高い物件
です。
フルローンで融資を受ける
不動産賃貸業で一番の
キャッシュアウトは返済です。
新築なんかだと
返済比率40～60％
そんなところです。
※地主土地活用の会社は70％以上
繰り上げ返済順も自分の感覚的に
この優先順位でよいと思います。
しかし、金利が高い物件に
集中的に繰り上げ返済をし
それで金利の安い銀行に借換え
できるのであれば3を優先する。
ローンシュミレーションは
カシオのkeisan!が良いですね。
http://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644
それでは、ごきげんよう