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安く買えばお宝物件
だけど高く買ったら、、、
では！本日のブログスタート！
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アレを予測しないとね
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昨日の立地がRichの話は
みんなでもなるべく
「私の近くにもそんな場所がある」
とイメージしやすいように書きました。
そりゃあね
立地で言えば東京の銀座が最高だよ！
だけど、高くて買えないし
買っても収益性が低すぎて
幸せ気分でいられないと思います。
たまたまここ10年
都市部の土地は上がり続けたけど
値下がりする時がくるかもしれない。
もしそうなっても
危機に陥らない買い方をすればいい
という話なんだけどね。
さてさて＾＾
今日は30万円のゴミ屋敷を4万円で貸した
シリーズの3回目です。
アレを予測しないと買えま千円
のアレとは、、、
それは「再生費用」です。
今回は物件価格30万円だったけど
これが三百万円だったら買ってない。
再生費用をかけたら儲からないからね。
安く買ったからゴミ屋敷を
お宝物件にする余地があったけど
高かったら「ゴミ屋敷のクズ物件」
でしたねって話です。
見に行ったその場で動画を撮って
ベストクリーンサービス酒井社長に電話。
片付けの費用を見積もりを頂くとともに
取引先のリフォーム会社数社に相見積もり
再生後の総事業費からの利回りが
「20%になるんじゃないかな～」
という予測がついていました。
もしかしてみんなはシリーズ2回目の最初に
「表面利回り160%って言ってたじゃん」
と思うかもしれませんね＾＾
多くの人がこの物件だけの
利回りを信じこまされて
物件を買わされたりすることがある。
でも、再生費用を入れた
総事業費からの利回りが
真の表面利回りだってこと！
この違いを解っていないと
トンデモないことになりかねません。
再生費用の見積もりも
話しを聞くと簡単そうだけど
勉強して知識を得て
大家さん業を解っているリフォーム会社は
たぶん世の中の数％しかいないから
素人は再生費用を見積もれないか
過剰リフォームでぼったくられておしまい。
という事で終わると思います。
今回は4万円で貸したけど
普通に貸したら6～7万円
あるスキームで貸したら12万円
なんて先高観たっぷり
あれこれで240万円くらいかかったけど
このままでも5年持てば回収出来て
売ろうと思えば買ったより高く売れて
次の客付けが最高にうまくいけば利回り60％
こういう物件を数件持つと人生は
結構幸せ気分でいられるようになります。
これに似たようなやり方で貸して
キリスト教会になって娘が
月9万円の家賃を得ている
岐阜県のあるターミナル駅6分の
物件をお見せする特典付き！
残席が2名となりました。
6月4日19時開催
初心者の為の不動産投資セミナー
https://resast.jp/events/695792
↑↑残り席あと２人です。
その教会にみんなでお祈りに行こうって
そんな企画を今回の特典につけました。
あの物件も安泰だわー。
あの立地であの広さで
キリスト教会ができるような物件なんて
他にないからキリスト教の
コミュニティーが無くならない限り
お借りいただけると思います。
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