アレを予測しないとね。

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安く買えばお宝物件

だけど高く買ったら、、、

 

では!本日のブログスタート!

 

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アレを予測しないとね

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昨日の立地がRichの話は

みんなでもなるべく

「私の近くにもそんな場所がある」

とイメージしやすいように書きました。

 

 

そりゃあね

立地で言えば東京の銀座が最高だよ!

 

 

だけど、高くて買えないし

買っても収益性が低すぎて

幸せ気分でいられないと思います。

 

 

たまたまここ10年

都市部の土地は上がり続けたけど

値下がりする時がくるかもしれない。

 

 

もしそうなっても

危機に陥らない買い方をすればいい

という話なんだけどね。

 

 

さてさて^^

今日は30万円のゴミ屋敷を4万円で貸した

シリーズの3回目です。

 

 

アレを予測しないと買えま千円

のアレとは、、、

 

 

それは「再生費用」です。

 

 

今回は物件価格30万円だったけど

これが三百万円だったら買ってない。

 

 

再生費用をかけたら儲からないからね。

 

 

安く買ったからゴミ屋敷を

お宝物件にする余地があったけど

高かったら「ゴミ屋敷のクズ物件」

でしたねって話です。

 

 

見に行ったその場で動画を撮って

ベストクリーンサービス酒井社長に電話。

https://1gomi.com/

 

 

片付けの費用を見積もりを頂くとともに

取引先のリフォーム会社数社に相見積もり

 

 

再生後の総事業費からの利回りが

「20%になるんじゃないかな~」

という予測がついていました。

 

 

もしかしてみんなはシリーズ2回目の最初に

「表面利回り160%って言ってたじゃん」

と思うかもしれませんね^^

 

 

多くの人がこの物件だけの

利回りを信じこまされて

物件を買わされたりすることがある。

 

 

でも、再生費用を入れた

総事業費からの利回りが

真の表面利回りだってこと!

 

 

この違いを解っていないと

トンデモないことになりかねません。

 

 

再生費用の見積もりも

話しを聞くと簡単そうだけど

勉強して知識を得て

 

 

大家さん業を解っているリフォーム会社は

たぶん世の中の数%しかいないから

素人は再生費用を見積もれないか

過剰リフォームでぼったくられておしまい。

 

 

という事で終わると思います。

 

 

今回は4万円で貸したけど

普通に貸したら6~7万円

あるスキームで貸したら12万円

なんて先高観たっぷり

 

 

あれこれで240万円くらいかかったけど

このままでも5年持てば回収出来て

売ろうと思えば買ったより高く売れて

次の客付けが最高にうまくいけば利回り60%

 

 

こういう物件を数件持つと人生は

結構幸せ気分でいられるようになります。

 

 

これに似たようなやり方で貸して

キリスト教会になって娘が

月9万円の家賃を得ている

 

 

岐阜県のあるターミナル駅6分の

物件をお見せする特典付き!

 

 

残席が2名となりました。

 

 

6月4日19時開催

初心者の為の不動産投資セミナー

https://resast.jp/events/695792

↑↑残り席あと2人です。

 

その教会にみんなでお祈りに行こうって

そんな企画を今回の特典につけました。

 

 

あの物件も安泰だわー。

 

 

あの立地であの広さで

キリスト教会ができるような物件なんて

他にないからキリスト教の

コミュニティーが無くならない限り

お借りいただけると思います。

 

 

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