みんな、昨日の続き2億越えの借金も危なくない理由を話すよん

先日の初心者セミナーも

ハートフルな宴でござったよ。

(時代劇風?)

 

やっぱり何でも楽しくだよね。

 

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みんな

昨日の続き2億越えの借金も

危なくない理由を話すよん

 

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どきどき♡

おぢさん先日はね

ちょっぴり楽しかったのです。

 

 

セミナーに可愛い女子がいると

なんだか嬉しい。

 

 

おぢさんの宿命です。

 

 

そういえば年末のアワードで

生徒さんが綺麗な奥様を

お連れだったので

 

 

「奥様も赤ちゃんも可愛いねー♡」

 

 

と言った横で長政理事が

成田先生ってスゲー」と

つぶやいていましたw

 

 

へ?

 

 

普通言わないのかな?

 

 

おぢさん思うに

「可愛いねとかお綺麗ですね」

 

 

と伝えて承認を得ていると

お眼めが合っても

恥ずかしくないと思うんだけどなあ。

 

 

まあ、おぢさんの防衛策ですw

 

 

さて、昨日書いた

2億6千万でも危なくない理由

 

 

について話をします。

 

 

本来、まともな銀行に

まともな事業計画をだして

預金改ざんや不正をせずに

堂々と融資を獲得すれば

危なくないから銀行は貸すのです。

 

 

僕たちが物件を持ち込んで

融資をお願いするときに

銀行は独自の最悪のシュミレーションで

飛ばないかを計算したうえで

融資を決めています。

 

 

僕がこれからやるアパート計画で

説明しようと思うんだけど

 

 

1億8千万円の融資枠を獲得して

1億7千7百万円のプロジェクトです。

 

 

1LDK24戸利回り10.5%

プロジェクト価格を100で割って

10.5をかけると年家賃1858万円だよ。

 

 

でも消費税の還付が

1700万円くらいもらえるかあ。

(特別報酬なしでやってもらいます)

 

 

すると1億6千万÷1858万%と

電卓をたたくと11.61%の

実行利回りとなります。

 

 

「金額が大きすぎてわかんなーいい」

と思っている人もいるかな?

 

 

1億6千万円で24戸だから

一部屋666万円となるよね。

 

 

1LDKでお家賃5.8万円

共益費と駐車場代が3千円ずつ

駐車場はお部屋の1.5倍確保だから

4500円が平均だよ。

 

 

つまりひとつの部屋をいくらで買って

もらえるお家賃12か月分が買った値段の

何パーセントになるか

 

 

これが利回りで儲けなんです。

 

 

2億6千万円の物件を買った生徒さんは

僕より収益は低いけど大阪人気駅徒歩

3~4分で長期の運営計画を出して

運営しきれるという判断して買っています。

 

 

このあたりウチの石垣先生は

企業の経費コンサルタントが本業だから

バッチリ確認して経営できない数値なら

ダメだしするからね。

 

 

不動産投資は正しく行えば

早い人で2年、遅くとも

4年~6年で普通の人の

年収くらいは稼げるように

なることが多いです。

 

 

なんてったって

不動産投資家育成協会

RISE(ライズ)の理事である

 

高市亮先生は6年目で2年前に卒サラ

長政理事は4年目で年収倍で

給与並みの収入を得ています。

 

 

そのお二人が多くの生徒さんを

指導する中で年収を増やして成功してる

生徒さんには共通点あるそうなんです。

 

 

それは内助の功で奥様の関与が

びっくりドンキーw

 

 

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ちゅー事をおぢさん小耳にはさんでいます。

 

 

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やっぱりみんな

無料(タダ)が好き♡

 

 

 

今日はここまで♡

それではごきげんよう~。

 

 

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