先日の初心者セミナーも
ハートフルな宴でござったよ。
（時代劇風？）
やっぱり何でも楽しくだよね。
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みんな
昨日の続き2億越えの借金も
危なくない理由を話すよん
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どきどき♡
おぢさん先日はね
ちょっぴり楽しかったのです。
セミナーに可愛い女子がいると
なんだか嬉しい。
おぢさんの宿命です。
そういえば年末のアワードで
生徒さんが綺麗な奥様を
お連れだったので
「奥様も赤ちゃんも可愛いねー♡」
と言った横で長政理事が
「成田先生ってスゲー」と
つぶやいていましたｗ
へ？
普通言わないのかな？
おぢさん思うに
「可愛いねとかお綺麗ですね」
と伝えて承認を得ていると
お眼めが合っても
恥ずかしくないと思うんだけどなあ。
まあ、おぢさんの防衛策ですｗ
さて、昨日書いた
２億６千万でも危なくない理由
について話をします。
本来、まともな銀行に
まともな事業計画をだして
預金改ざんや不正をせずに
堂々と融資を獲得すれば
危なくないから銀行は貸すのです。
僕たちが物件を持ち込んで
融資をお願いするときに
銀行は独自の最悪のシュミレーションで
飛ばないかを計算したうえで
融資を決めています。
僕がこれからやるアパート計画で
説明しようと思うんだけど
１億８千万円の融資枠を獲得して
１億7千7百万円のプロジェクトです。
1LDK24戸利回り10.5％
プロジェクト価格を100で割って
10.5をかけると年家賃1858万円だよ。
でも消費税の還付が
1700万円くらいもらえるかあ。
（特別報酬なしでやってもらいます）
すると1億6千万÷1858万％と
電卓をたたくと11.61％の
実行利回りとなります。
「金額が大きすぎてわかんなーいい」
と思っている人もいるかな？
1億６千万円で24戸だから
一部屋666万円となるよね。
1LDKでお家賃5.8万円
共益費と駐車場代が3千円ずつ
駐車場はお部屋の1.5倍確保だから
4500円が平均だよ。
つまりひとつの部屋をいくらで買って
もらえるお家賃12か月分が買った値段の
何パーセントになるか
これが利回りで儲けなんです。
2億6千万円の物件を買った生徒さんは
僕より収益は低いけど大阪人気駅徒歩
3～4分で長期の運営計画を出して
運営しきれるという判断して買っています。
このあたりウチの石垣先生は
企業の経費コンサルタントが本業だから
バッチリ確認して経営できない数値なら
ダメだしするからね。
不動産投資は正しく行えば
早い人で2年、遅くとも
4年～6年で普通の人の
年収くらいは稼げるように
なることが多いです。
なんてったって
不動産投資家育成協会
RISE（ライズ）の理事である
高市亮先生は6年目で2年前に卒サラ
長政理事は4年目で年収倍で
給与並みの収入を得ています。
そのお二人が多くの生徒さんを
指導する中で年収を増やして成功してる
生徒さんには共通点あるそうなんです。
それは内助の功で奥様の関与が
びっくりドンキーｗ
その共通点の秘密は
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やっぱりみんな
無料（タダ）が好き♡
今日はここまで♡
それではごきげんよう～。
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