実は、読者の皆さんに
黙っていたことがあります。。
僕は中学校を卒業した時点で
九九が全部できませんでした。
そんな僕が思うのは
「不動産投資なんて小学生の算数なのに」
です。
どのように
小学生の算数か？
不動産投資と言えば
まずは「表面利回り」ですね。
1億の物件買って年間家賃が
1000万円なら10％
1200万円なら12％
です。
計算方法は
年間家賃÷（物件価格÷100）
電卓だと
年間家賃÷物件価格％
で叩くと利回りが出ます。
『きちんと客がつく』なら
表面利回りが高い方がいい。
諸費用は物件価格の7～8％だけど
10％見ておけば大きく外れません。
計算式は
物件価格÷10
経費率は即算で年間家賃の20％
古い物件、広告費の高いエリア
空室が長いエリアなどは
25％や30％にします。
計算式は
月間家賃3か月分
2番目に重要なのが「返済比率」です。
返済額はカシオ計算機のサイト
「keisan!」で計算しましょう。
理想は満室家賃40％以下でローン返済できること
低ければ低いほどキャッシュフローが厚くて
突発的リスクを吸収したり、自己資金の回収が早い。
計算式は
月間返済額÷（月家賃÷100）
です。
ただし新築や築浅で修繕も少なく
客付けが容易な所では60％くらい
見てもいいですね。
そのようにキャッシュが回る融資を引けるかどうか？
机上の計算ではこれだけです。
あと『きちんと満室にし続けられるか？』
これはエリアマーケティングとか
ヒアリング調査次第ですね。
ここからは国語の世界です。
次の記事で書きたいと思います。
僕は中学校で九九が
できなかったけど
理科だけは90未満を
取ったことが無い。
好きなことは集中できるタイプだし
中学理科は「概念の科目」なので
計算自体は僕の苦手な7の段が不要。
九九の7の段ができなくても
中学理科は90点取れますｗｗ。
それではごきげんよう。