同じ物件を買っても
キャッシュフローを厚くし
節税にもなる方法があります。
それは
「可能な限り長期で借りる」
です。
融資期間を延ばすとCFが
多くなるのは定説ですが
なぜ節税になるのか説明する
書籍は見かけたことがありません。
融資期間を延ばすと
なぜ節税になるのか？
例えば3000万円借りたとします。
話を単純化するために金利無し
元金均等返済で説明します。
※元金均等返済の意味が解らない人はコチラをクリック
http://www.flat35.com/faq/faq_208-4.html
5年で返すと年600万円返済
10年で返すと年300万円返済
20年で返すと年150万円返済
30年で返すと年100万円返済
当たり前ですね。
でも日本の複式帳簿では
「元金返済は所得」とされています。
所得である以上、元金返済額は
「所得税を払った残りで返す」
事となっています。
つまり600万円返済するという事は
帳簿上600万円プラス所得税が必要です。
実効税率40％なら1000万利益がないと返せません。
400万円も税金が必要なんですね。
一方100万円返済だったら
同じ実効税率40％でも66.6万円
そもそも所得が減るので
税率も下がるはずです。
実効税率が20％なら25万円の
税金で大丈夫なはずです。
※成田は税理士ではないので
詳しくは税理士に確認してください。
ただし融資期間を延ばす
デメリットもあります。
返済が遅くなるので
簿価や積算価値より
残債が多くなり、
売るに売れない物件となる。
そんな可能性があります。
新築マンション、新築のマイホームは
これに陥っているケースが多いですね。
これらのさじ加減も見ながらも
不動産投資は「Cash is King!」です。
それではごきげんよう。