ここ数年、収益物件の中古市場が高騰して
と言うか普通の分譲マンションも
値上がりしていると思います。
それで下手をすると
中古より新築の方が利回りが高い
なんてことが普通におきています。
だから新築に注目が集まっているんですね。
だけど中古は買ったとたんにCFが出ます。
新築は交渉の連続です。
新築投資をやるにあたって
第一歩は「箱入れ」です。
その土地にどれだけの建物を建てられて
どんな間取りをいくつ確保できるのか？
それがいくらでできるのか？
投資アパート企画会社はここの算出が早いです。
早いですが「がっつり」利益を抜かれますので
その事業計画が回るのか慎重に考える必要があります。
自前でやる場合は土地に入るボリューム感が
すぐにわかるようになる必要があます。
それには沢山の土地をみて建ぺい容積から
床面積がどれだけ取れて何平米の家が建つのか。
これがわかったうえでローラー見積もりです。
高利回り新築を建てるには、家賃に対して
割安な土地＋割安な建物となります。
土地と建物の両方に工夫と交渉が必要なわけです。
都市部の商業地域となれば高層階で
建てないと土地が高くて割が合わないし
郊外だと土地は安くても家賃が安い。
田舎だと駐車場必須なので
駐車場の割り振りから戸数が決まり
駐車場を確保した残りで箱を設計する
という手順になります。
このように土地だけでなく
建築に関わる工事など
考えることの連続です。
そして出来上がるのは
「ピカピカの全空物件」です。
埋まらないと困りますね。
なので埋まる物件コンセプトを
建てる前からヒアリングしておかないと。
でも建って埋まれば嬉しいし
修繕が少ないので利回りを確保出来れば
良い物件となりますね。
僕の生徒さんも何人か新築に取り組んでいます。
このあたりを学びたければ
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それではごきげんよう。