前回、2007年あたりの不動産投資を語りました。
その続きです。
今よりスペックが良くて
なぜ破綻者がいたのか？
リーマンショックが起きたとき
不動産投資がどうだったか？
2007年のモデルケースのスペック
サラリーマン年収400万円台から
平成初期築で当時は築10年代
利回りは12%以上
SMBCが一番貸していて金利2%期間30年
今から思うとこんな素敵なスペックでも
デフォルトを起こすケースがありました。
その原因はいくつかあります。
1番の原因は今と変わらず
「満室にすることが難しい物件を買っていた」
です。
不動産投資は利回りが高い方が良いに決まっています。
しかし、埋まらない物件というのは絵に描いた餅です。
遠方の埋まらない物件を買ったときに
埋める作業はなかなか大変です。
空室がどんどん拡大していって
デフォルトが起きてしまうんです。
2番目の原因は
「コスト負け」です。
当時、札幌でデフォルトが多かったと書きました。
土地の広いRCが積算が出てフルローンがつきやすかったからです。
積算が出るということは、
固定資産税が高く、
札幌で土地が広いということは、
除雪などの費用が馬鹿みたいにかかる、
こんな物件もあります。
なので購入前にランニングコスト表など
年間支出を確認する必要があるんですね。
そして3番目は
「年収が低すぎる人にフルローンを出し過ぎた」
です。
年収400万円台のサラリーマンで1.5億をフルローンで買えた。
こういう事例もありました。
良い物件を掴んだ場合、
その人の旗艦物件になります。
しかし、買ってすぐにエレベーターやオートロック等
お金のかかるところが壊れてしまった。
こんなことがあるとその修理費に圧迫されて
カバーできる所得や預金がないのでデフォルトを起こす。
つまり中古物件を買う時は、修繕の予測と
修繕リスク管理が必要となり、
予期せぬ出来事が起きてもカバーできる
預金を確保する必要あるわけですね。
リーマンショックが起きたときを書くと
長くなりすぎるので続きは次にします。
それではごきげんよう。