不動産投資は小学生の算数!

実は、読者の皆さんに
黙っていたことがあります。。

僕は中学校を卒業した時点で
九九が全部できませんでした。

そんな僕が思うのは
「不動産投資なんて小学生の算数なのに」
です。

どのように
小学生の算数か?

不動産投資と言えば
まずは「表面利回り」ですね。

1億の物件買って年間家賃が
1000万円なら10%
1200万円なら12%
です。

計算方法は
年間家賃÷(物件価格÷100)
電卓だと
年間家賃÷物件価格%
で叩くと利回りが出ます。

『きちんと客がつく』なら
表面利回りが高い方がいい。

諸費用は物件価格の7~8%だけど
10%見ておけば大きく外れません。

計算式は
物件価格÷10

経費率は即算で年間家賃の20%
古い物件、広告費の高いエリア
空室が長いエリアなどは
25%や30%にします。

計算式は
月間家賃3か月分

2番目に重要なのが「返済比率」です。
返済額はカシオ計算機のサイト
「keisan!」で計算しましょう。
http://keisan.casio.jp/

理想は満室家賃40%以下でローン返済できること
低ければ低いほどキャッシュフローが厚くて
突発的リスクを吸収したり、自己資金の回収が早い。

計算式は
月間返済額÷(月家賃÷100)
です。

ただし新築や築浅で修繕も少なく
客付けが容易な所では60%くらい
見てもいいですね。

そのようにキャッシュが回る融資を引けるかどうか?

机上の計算ではこれだけです。

あと『きちんと満室にし続けられるか?』
これはエリアマーケティングとか
ヒアリング調査次第ですね。

ここからは国語の世界です。
次の記事で書きたいと思います。

僕は中学校で九九が
できなかったけど
理科だけは90点未満を
取ったことが無い。

好きなことは集中できるタイプだし
中学理科は「概念の科目」なので
計算自体は僕の苦手な7の段が不要。

九九の7の段ができなくても
中学理科は90点取れますww。

それではごきげんよう。